Locazioni turistiche e spese condominiali: cosa può (e non può) chiederti il condominio

Cosa dicono i tribunali

Non è un’opinione: sono i tribunali a stabilire regole chiare.

In diverse sentenze, la giurisprudenza italiana ha confermato che:

• La locazione turistica non altera la destinazione d’uso dell’immobile. L’appartamento rimane residenziale, che tu ci abiti, lo affitti a lungo termine o lo proponga per soggiorni brevi;
  
  
• Il condominio non può imporre spese maggiori senza una base giuridica e contabile specifica. Non basta dire “i turisti consumano di più”: servono prove concrete e numeri;
  
  
• Il turn-over più frequente non è motivo per aumentare le spese. Cambia il modo abitativo, certo, ma questo non giustifica contributi extra, a meno che il regolamento contrattuale non lo preveda esplicitamente.

In altre parole: affittare il proprio appartamento è un diritto del proprietario, non una scusa per il condominio di inventare nuove voci di spesa.

Cosa non può fare il condominio

Facciamo chiarezza su alcuni punti fondamentali.

Il tuo condominio non può:

1. Introdurre “tasse” o contributi speciali per le locazioni turistiche: non esistono tributi condominiali riservati a chi affitta breve. Il condominio non è un’autorità fiscale e non può creare balzelli su misura.
   
   
2. Trattare l’appartamento come un B&B o una struttura alberghiera: la locazione turistica non è un’attività ricettiva. È l’affitto temporaneo di un’abitazione privata. Quindi nessuna equiparazione con hotel, pensioni o altre attività soggette a regole diverse.
   
   
3. Modificare i millesimi con una votazione a maggioranza: sono intoccabili se non per errori materiali accertati. Non possono essere cambiati perché “l’assemblea ha deciso” o perché qualcuno pensa che chi affitta dovrebbe contribuire di più.
   
   
4. Vietare o penalizzare la locazione breve arbitrariamente: a meno che non esista un divieto esplicito nel regolamento contrattuale, il condominio non può impedirti di affittare né penalizzarti per farlo.
   
   
   

Quando il condominio può aumentare le spese

Tuttavia, questo non significa che il condominio sia sempre nel torto. Esistono due casi in cui può legittimamente chiederti di contribuire di più:

1. Se il regolamento condominiale contrattuale lo prevede: non un regolamento qualsiasi, ma un regolamento contrattuale, quello allegato agli atti di compravendita, approvato all’unanimità dai proprietari originari, che differenzia esplicitamente le spese in base all’uso più intenso dell’immobile.
   
   Importante: un regolamento approvato a maggioranza in assemblea non basta. Deve essere contrattuale e deve contenere clausole specifiche.
   
   
2. Se si dimostra un maggiore uso che genera costi misurabili: il condominio può aumentare le tue spese se riesce a provare con dati concreti che la tua attività genera costi extra documentabili.
   
   

Ecco alcuni esempi validi:

• Consumi idrici ascendenti legati al numero effettivo di persone che transitano nell’appartamento, se misurabili con contatori;
  
  
• Usura maggiore delle parti comuni (ascensore, scale, portone) con dati tecnici e costi di manutenzione straordinaria accertabili;
  
  
• Aumento della produzione di rifiuti che crea costi extra documentati dal Comune o dal gestore.

Ma non basta dire “ci sono più turisti”: servono prove economiche concrete, non solamente impressioni o lamentele dei vicini.

Cosa fare se il condominio ti chiede di pagare di più

Se ti trovi in questa situazione, ecco come muoverti:

• Chiedi la documentazione: parti dal regolamento contrattuale e approfondisci anche le prove dei costi maggiorati. Non accettare aumenti generici o decisioni prese “per principio” o basate sulle sensazioni.
  
  
• Verifica i tuoi diritti: controlla il tuo atto di acquisto e il regolamento allegato. Se non ci sono clausole specifiche sulle locazioni turistiche, sei protetto.
  
  
• Consulta un professionista: in caso di contestazioni, un avvocato specializzato in diritto condominiale può fare la differenza. Spesso basta una lettera formale per risolvere la questione.
  
  
• Non cedere alle pressioni: molti condomini contano sul fatto che i proprietari preferiscono pagare piuttosto che discutere. Ma conoscere i propri diritti ti mette in una posizione di forza.