Cosa cambia davvero per i proprietari a Roma?
Negli ultimi giorni si è parlato molto della nuova proposta della Commissione europea sull’accessibilità e disponibilità degli alloggi, che riguarda anche gli affitti brevi.
Alcuni titoli possono far pensare all’arrivo imminente di nuovi divieti. In realtà, oggi non cambia nulla per i proprietari: non è stato introdotto alcun nuovo limite europeo alle locazioni turistiche.
Si tratta di una proposta, non di una norma già in vigore
Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta di Regolamento che dovrà ora affrontare l’iter legislativo europeo e che potrà essere modificata prima dell’eventuale approvazione.
La proposta:
- non vieta gli affitti brevi;
- non stabilisce un numero massimo di giorni di locazione;
- non impone la trasformazione degli appartamenti in locazioni residenziali.
Il suo obiettivo è invece stabilire le condizioni che gli stati e le autorità locali dovrebbero rispettare qualora decidessero di introdurre restrizioni agli affitti brevi per affrontare problemi di disponibilità e accessibilità delle abitazioni.
Le restrizioni non potrebbero essere introdotte arbitrariamente
Questo è probabilmente l’aspetto più importante della proposta.
Un’autorità dovrebbe innanzitutto dimostrare, sulla base di dati oggettivi, l’esistenza di una reale situazione di pressione sul mercato abitativo.
Per intervenire specificamente sugli affitti brevi, dovrebbe inoltre dimostrare che questi abbiano prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni nell’area interessata nei tre anni precedenti.
La semplice presenza di numerose locazioni turistiche non sarebbe quindi sufficiente, da sola, a giustificare qualsiasi restrizione.
Misure mirate e proporzionate
Eventuali limitazioni dovrebbero essere territorialmente circoscritte alle aree nelle quali il problema è effettivamente dimostrato. Per una città complessa come Roma potrebbero quindi riguardare determinate zone o quartieri e non necessariamente l’intero territorio comunale.
Inoltre, prima di introdurre una restrizione, l’autorità dovrebbe verificare che non esistano misure meno restrittive in grado di ottenere lo stesso risultato.
La proposta prevede anche che si possa tenere conto della dimensione, frequenza e carattere commerciale dell’attività, distinguendo quindi realtà diverse, come quella di un singolo proprietario rispetto a operatori che dispongono direttamente di numerosi immobili.
Cosa succederebbe alle locazioni turistiche già esistenti?
È il punto più importante per chi possiede oggi un appartamento regolarmente destinato alla locazione turistica.
La proposta non garantisce che un’attività esistente sia immune da qualsiasi futura modifica normativa, ma richiede il rispetto dei principi di certezza del diritto e di legittimo affidamento e prevede adeguati regimi transitori quando nuove misure incidono su situazioni legittimamente esistenti.
Diventa quindi ancora più importante mantenere ogni immobile perfettamente in regola, con CIN e adempimenti previsti, conservando una chiara documentazione dello storico dell’attività.
Le eventuali misure avrebbero inoltre una durata massima di cinque anni, prorogabile solo dopo una nuova verifica delle condizioni che ne hanno giustificato l’introduzione.
E per Roma?
Roma continuerà certamente a essere al centro del dibattito sul rapporto tra turismo e mercato abitativo. È quindi possibile che nei prossimi anni intervengano nuove disposizioni nazionali, regionali o comunali.
Ma è importante distinguere le ipotesi future dalle norme oggi vigenti.
L’Affordable Housing Act non introduce oggi alcuna nuova limitazione alle locazioni turistiche romane.
Se approvato nell’attuale formulazione, stabilirebbe invece che eventuali future restrizioni debbano essere basate su dati, territorialmente mirate, necessarie, proporzionate, temporanee e soggette a verifica.
Nessun allarmismo, ma attenzione
La normativa sugli affitti brevi continuerà probabilmente a evolversi, ma sarebbe sbagliato interpretare questa proposta come l’annuncio della fine delle locazioni turistiche.
Oggi le locazioni turistiche regolarmente esercitate continuano a operare secondo la normativa vigente.
Stay in Rome Apartments continuerà a seguire l’iter della proposta europea e l’evoluzione della normativa nazionale e locale, per informare tempestivamente i propri proprietari sulle novità che possano avere conseguenze concrete per i loro immobili.
