Un property manager di affitti brevi gestisce al posto del proprietario tutto ciò che sta intorno all’appartamento: pubblicazione, prenotazioni, accoglienza degli ospiti, pulizie, manutenzione e adempimenti. Il proprietario mette l’immobile, il property manager mette l’organizzazione.
Il 26 e 27 ottobre 2026 siamo stati a Milano agli Stati Generali degli Affitti Brevi, organizzati da AIGAB, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (di cui Stay in Rome Apartments fa parte). Eravamo in due: Pierfrancesco, responsabile del booking office e Alessia Tordi, amministratrice delegata. Apartments. Due giornate di interventi su regole, mercato e ospiti.
Ecco che cosa ci portiamo a Roma.
Che cosa fa davvero un property manager di affitti brevi?
Dietro un appartamento turistico che funziona c’è un lavoro che dall’esterno si vede poco. Ha una parte commerciale: posizionamento dell’immobile, pubblicazione sui portali, gestione dei prezzi. Ha una parte amministrativa: pratiche, comunicazioni obbligatorie, imposta di soggiorno. E ha una parte operativa, che è quella che il proprietario nota di più quando manca: check-in, pulizie, biancheria, un guasto alle undici di sera.
Per fare tutto questo servono organizzazione, personale qualificato e conoscenza del mercato. Non è un’attività che si improvvisa, e non basta aprire un annuncio.
Perchè se ne è parlato a Milano?
Gli Stati Generali hanno messo al centro il ruolo delle società di gestione professionale. Il tema, in sintesi: i property manager contribuiscono all’economia turistica, valorizzano il patrimonio immobiliare e generano occupazione, attraverso l’accoglienza e i servizi collegati.
Sul modo in cui il mestiere si sta evolvendo ne abbiamo scritto anche in un altro articolo: come sta cambiando la professione del property manager.
AIGAB rappresenta il settore nel confronto con le istituzioni. Per chi lavora ogni giorno sul campo, avere un’associazione che porta queste competenze al tavolo è un fatto concreto, non di facciata.
Quanto pesa il settore?
Durante il convegno sono stati presentati alcuni numeri sul comparto:
- 800 operatori rappresentati;
- 42.000 immobili gestiti;
- 689 milioni di euro di contributo al PIL.
Un dato così dice una cosa semplice: la gestione professionale non è più un’attività marginale. Chi affida un immobile oggi si rivolge a un settore strutturato, con regole sue e interlocutori istituzionali.
Che cosa cercano davvero gli ospiti?
Paola Lazzaretti di Vrbo/Expedia Group ha presentato alcuni dati sulle aspettative dei viaggiatori:
- 48% indica qualità e affidabilità dei servizi;
- 45% la pulizia;
- 45% la trasparenza dei prezzi;
- 43% la reattività dell’host;
- 41% l’accuratezza di fotografie e descrizioni;
- 66% cita la scarsa chiarezza del prezzo finale tra i motivi per cui abbandona una prenotazione.
Colpisce che nessuna di queste voci riguardi il design dell’appartamento. Gli ospiti chiedono affidabilità: pulizia vera, prezzo chiaro, risposte rapide, foto che corrispondono alla realtà. Sono le cose che un property manager organizzato può garantire in modo costante, e che un proprietario da solo fatica a presidiare a ogni soggiorno.
Per chi ha un immobile, la lettura è diretta. Un ospite soddisfatto lascia una recensione migliore, e una recensione migliore sostiene il posizionamento sui portali.
Che cosa cambia con Airbnb, Booking.com e la stagionalità?
Negli interventi dedicati a Airbnb e Booking.com si è parlato di strategie commerciali, opportunità promozionali e abitudini di prenotazione in evoluzione. Tra i temi emersi c’è anche un possibile cambiamento della stagionalità turistica legato alle temperature estive.
È un’ipotesi di mercato, non una certezza, e va seguita con i dati. Ma per un proprietario ha una conseguenza pratica: un calendario che dipende solo dai mesi di punta è più fragile. Per questo, accanto agli affitti brevi, noi seguiamo anche i soggiorni medio-lunghi per aziende e professionisti.
E le regole?
Una parte ampia del convegno è stata dedicata alle nuove regolamentazioni, alla tutela della proprietà privata e al confronto tra operatori e istituzioni, con approfondimenti su Roma, Napoli e sulle prospettive europee.
Su questo siamo prudenti. Distinguiamo sempre una proposta da una norma in vigore, e un titolo di giornale da un testo pubblicato. Quando una regola cambia, la spieghiamo e aggiorniamo i nostri contenuti, con data e fonte.
Che cosa significa per chi ha un'immobile a Roma?
Tre cose, in concreto.
- Il mestiere è riconosciuto. La gestione professionale ha un’associazione di categoria e un interlocutore nel dibattito pubblico.
- Gli ospiti premiano le basi. Pulizia, prezzo chiaro e risposte rapide contano più di qualsiasi dettaglio estetico.
- Le regole vanno seguite da vicino. Un property manager che partecipa a questi appuntamenti ha il vantaggio di sentirle da chi le discute.
Da oltre dieci anni gestiamo appartamenti a Roma, oggi più di 60. Partecipare a eventi come gli Stati Generali ci permette di aggiornare le competenze e di confrontarci con altri operatori professionali.
Hai un immobile a Roma e vuoi capire come lo gestiremmo? Scopri come lavoriamo e richiedi una valutazione.
FAQ
Che cosa fa un property manager di affitti brevi?
Gestisce per conto del proprietario le attività commerciali, amministrative e operative legate a un appartamento turistico: pubblicazione, prenotazioni, accoglienza, pulizie, manutenzione e adempimenti.
Che cos’è AIGAB?
L’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, che rappresenta il settore nel confronto con le istituzioni e organizza gli Stati Generali degli Affitti Brevi.
